上周，网络上流传一份《郁亮主席在万科集团2022年会上的总结发言》，关于该发言内容的真实性，其后已被媒体确认为真。　

在发言中，郁亮主席认为，2022年是万科(2202)破釜沉舟、背水一战的一年，也是房地产行业迈向「黑铁时代」的开始。

万科作风稳健、经营规范，而且企业管理出色，一直以来是中国房地产行业的风向标。万科的片言只语往往引起行业的热烈讨论。

2007年，万科喊出「拐点论」。万科认为房价下跌在即，并认为「房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着」 ，所谓「拐点」就是冰火两重天，不是大起到大跌，不是上升曲线到下降曲线，而是需求发生了根本性转变。董事长王石就「拐点论」在博客上发表了八篇文章力陈观点：「房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！」、「房价快速上涨是阶段性事件」、「房价需要调整，但不会大起大落」、「不囤地、不捂盘、不惜售、活存量」、「中产阶级买不起房子，市场就到调整期了」等。

2014年，万科喊出「白银时代」。万科认为房地产行业处于一个微妙的转型期。市场逐渐成熟、但监管仍需完善，需求逐渐下降，但并未萎缩；产品走向标准，但工艺仍可提升。地产的「白银时代」，是一个市场从增量到存量、竞争从平衡到极化、业务从简单到复杂、产品从单一到转折时期。

市场一般认为1998年-2013年是所谓的地产「黄金时代」，在这15年间，中国商业地产从无到有，国民生产总值保持年14%的复合增长率，受益于国家宏观经济的快速发展，地产行业蓬勃发展。即使在2008年金融危机的冲击下，有国家「四万亿」计划基建投资，社会资本再次汇聚在房地产市场。

黄金时代的房地产，是一个只要能够拿到地、贷到款，就能赚钱的行业。通俗一点来说，黄金时代是一个躺着就能赚钱的时代。

2018年，万科喊出「活下去」。万科认为在整个中国去杠杆的大前提之下，各地的调控的不断加码，棚改资金的不断煺出，对本就以高杠杆运行的房地产行业可以说是雪上加霜，而政府又强调 「房住不炒」，各级开发商日子应该是相当难过。资金链断裂也是可能的事情。

2022年，万科喊出「黑铁时代」。万科认为房地产行业进入「不挣钱的时代，挣辛苦钱的时代」。万科的黑铁时代总结起来有三个特征：第一，房地产销售规模将会大规模萎缩，因为「政策已经不允许房地产占用过多的金融资源」，「居民也很难再提高债务负担」，中国房地产正在整体「去金融化」，那幺销售规模必然要下降了。第二，房住不炒，投资房地产将会被「持续打压」，因为「尽管政府可能会放开部分购房限制」，但是「房价涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机」。第三，大城市的住房供应量将会「激增」，供需矛盾会被缓解，不要指望「房价再次上涨」了，因为中国的大城市以前之所以房价上涨，主要是「人口流入太大，但土地供应太少」，是供需不匹配造成的。但是在新的发展模式，大城市的「人地匹配关系」将会回归正常，人口流入大的城市，将会加大居住土地指标供应，所以大城市的「供不应求」关系也会被平衡掉，再次期待房价再次上涨是「不现实」的。

从2007年万科喊出「拐点论」开始，很多人，特别是境外金融机构，都不约而同地预期中国房价崩盘在即，中国经济泡沫论更自此不胫而生。结果是，万科的房地产收入不但没有降低，反而屡创新高；中国房价不但没有下跌，更是一路狂奔；中国经济不但没有爆破，反而站稳了成为唯一能挑战美国经济霸主的第二大经济体。

万科喊了15年的「狼来了」(房价崩盘)，这次是否真的来了？笔者认为机会不大。笔者认为，在任何一个国家，房地产都是最重要的行业之一，即便美国也如此，美国量化宽松第一个救的是金融，第二个救的就是房地产，而日本、东南亚实现了所谓的房地产崩盘，但是经济都停滞不前，人民的生活更是大幅度下降，无法买房的人更买不起。房地产行业关系到水泥、钢材、建材、工程机械、家电、家具等数十个行业，一旦崩盘，经济也将面临灭顶之灾，我们只能期望中国房地产行业走出困境、稳定发展。

阳光总在风雨后。汰弱留强本来就是市场铁律。能熬过黑铁时代的房地产商，迎来的可能就是房地产下一个的黄金时代。

日期:2022年2月18日

来源:香港经济日报

栏名:神州华评

撰文:尹满华 国际文交所董事局主席